Как инвестировать в недвижимость на Бали? Советы эксперта!

Nastya Novikova
  • Administrator
  • Эксперт по Бали
  • Сообщений: 2625
  • Карма: 573 [+] [-]
    • Просмотр профиля

вилла Tirta Nila Beach House; фото: villanabali.ru

Периодически на ресурсах Балифорума всплывает вопрос о том, выгодно ли инвестировать в недвижимость на Бали. Есть люди, которые хотят вложиться в недвижимость на Бали, чтобы переехав на остров получить источник дохода.

Мы обратились к эксперту по недвижимости на Бали, основателю агентства недвижимости «Вилла на Бали», человеку, который уже более десяти лет работает с виллами на острове и досконально знает эту сферу - Василию Пронину.


Насколько выгодно сейчас инвестировать в недвижимость на Бали?

Правильно выбранная или построенная недвижимость на Бали может давать доходность в 15-20% годовых - это определенно выше, чем банковские депозиты. Цены так или иначе привязаны к доллару, даже если они выставляются в рупиях.

Под «правильно выбранной» я подразумеваю два типа недвижимости – это либо коммерчески «понятная» недвижимость с хорошим расположением, либо уникальная по концепции, расположению, идее, дизайну и грамотно раскрученная.

Для первой важно, чтобы вилла или отель были не отдельно стоящими где-то вдалеке, а чтобы рядом присутствовала инфраструктура, которая требуется гостям – пляж (если это не Убуд), супермаркет, органические кафе, место с хорошим кофе. Нужен объект в месте с относительно удобной транспортной доступностью.


вилла Jajaliluna в Семиньяке; фото: villanabali.ru

Для второго типа важна уникальность. Это может быть какое-то удаленное но при этом фантастически красивое расположение - рисовые террасы, виды на горные долины, их сочетание с модным дизайном, что легко раскрутить в социальных сетях.

В качестве примера можно назвать Хайдаут Бали (Hideout Bali), начинавшийся просто с бамбуковой хижины где-то в горах. В итоге он превратился в несколько коммерчески успешных вилл, владельцы которых прекрасно себя чувствуют.


Hideout Beehive; фото: wanderersandwarriors.com

В конечном счете, туристический объект «продает» либо идея, либо расположение. Если нет ни идеи, ни расположения, ни понимания – кто твои будущие клиенты, как они будут находить твой объект, и почему им может понравиться идея у тебя остановиться, это будет провал.

Подходить к покупке недвижимости на Бали или в Индонезии нужно именно с этой точки зрения. Задать себе вопрос: «А что я хочу с этим сделать?»

Если я хочу купить виллу, выставить ее на AirBNB, ничего с ней не делать и надеяться, что без каких-либо усилий она начнет приносить доход, то, скорее всего, этого не случится.

Любой бизнес требует внимания, любви, времени, усилий и понимания того, что ты хочешь получить.

На более-менее приличную окупаемость или загруженность проект выходит через 6 - 12 месяцев, если это только не совсем центральное расположение. Но при выборе объекта в сверхпопулярном месте стоимость вхождения на рынок будет очень высокая.


villa Ocean-102 в Семиньяке; фото: villanabali.ru


Есть ли разные рекомендации, чем интересоваться инвесторам с разным размером стартового капитала? К примеру если у инвестора довольно небольшая сумма, например до 100 тысяч долларов.

Если у инвестора до 100.000 долларов, то нужно искать в аренду какой-то объект с хорошим потенциалом, то есть у него изначально должна быть «изюминка». Нельзя бросаться на первый попавшийся дом.

Представьте, что ваша будущая вилла - это ваше будущее кафе. И вы хотите арендовать кафе, которое уже существует, и в которое должны приходить клиенты. Задайте себе вопрос: «Если в это кафе клиенты не приходили до этого, почему они начнут приходить, когда вы появитесь в нем?»

Очень много кафе открывается и закрывается. Очень многие открываются без идеи, без души. Взяли помещение, поставили три столика, кухню и считают, что уже ресторан готов. Это не работает.

Вам нужно будет что-то сделать с этим кафе  - поменять стиль, концепцию, поменять средства продвижения. Если вы хотите заниматься полностью пассивным доходом, эта история может не сработать. А если вы готовы заниматься этим местом с любовью, сделать его красивым, наполненным какой-то интересной историей - это может принести успех.


villa Bali Cottage в Умаласе; фото: villanabali.ru

Для стартового капитала до 300 тысяч долларов стоит рассмотреть вариант долгосрочной аренды на срок 5-10-15 лет с пониманием того, что первые 3 месяца вам понадобятся на ремонт и обустройство, потом еще время на раскрутку.

Не забывайте заложить в бюджет ремонт, обновление интерьера, покупку аксессуаров, фото и видео съемку, создание и раскрутку сайта и прочее.

И через год можно рассчитывать на начало получения приличного возврата первоначальных инвестиций.

При долгосрочном владении недвижимостью (собственность или аренда) нужно обязательно учитывать фактор амортизации. У нас на Бали повышенная влажность, соленый воздух и сильное солнце – дома, мебель и аксессуары быстро изнашиваются и требуют замены или ремонта.

При аренде или покупке важно учитывать техническое состояние дома, наличие трещин, потеков, толщину стен, чтобы потом не возникло сюрпризов, которые «съедят» вашу прибыль. Не нужно превращаться в мечтателя, и верить продавцу, что он все исправит перед продажей. Максимум что он сделает, это замажет трещины и покрасит; проблема протечек или проседания дома никуда не денется.


Значит ли это, что минимальная сумма, с которой стоит подходить к инвестициям в недвижимость на Бали, - это 300 тысяч долларов?

Нет. Можно арендовать что-то и примеру за 50 тысяч, но вы будете долго ездить и выбирать свой дом. Вы сможете потратить на поиски примерно 3 - 5 месяцев, но может повезти, и вы найдете его на следующий день.

Это значит, что вам нужно будет найти дом в аренду за 15 тысяч долларов в год с учетом годовой аренды. Если вы арендуете его помесячно, то нет шанса, что вы его не потеряете внезапно. Если вы хотите арендовать для бизнеса, нужно платить сразу за несколько лет вперед, чтобы зафиксировать цену.

Соответственно аренда на 3 года  - 45 тысяч долларов плюс ремонт 5 - 10 тысяч. То есть 50 - 60 тысяч долларов - это первоначальная сумма.

Но в данном случае это будет не совсем легальный бизнес. Запустить проект легально за эти деньги будет очень сложно.


Что именно означает легальность бизнеса по сдаче в аренду недвижимости? Какие нужны документы, и как правильно их оформить?
 
В Индонезии, как и в любом государстве, существует ряд законов и требований, которые нужно соблюдать, чтобы легально работать и получать доход.

Полный цикл легализации включает:
- регистрацию компании PT PMA – это компания с иностранным капиталом,
- получение разрешения на работу для иностранца (KITAS), который будет управлять виллой, встречать гостей, нанимать сотрудников и платить зарплату, сможет получать от гостей деньги,
- официальный найм сотрудников с оплатой им страховки (BPJS) и социальных налогов. Все социальные выплаты составляют около 15-17% от зарплаты, минимальная зарплата при полной занятости для южных районов Бали сейчас составляет чуть менее 3 млн. рупий в месяц, она регулярно индексируется губернатором острова. Также работодатель обязан выплатить 13-ю зарплату либо в конце года, либо перед началом года в соответствии с религией работника – это разные даты для христиан, хинду, мусульман, буддистов,
- получение налогового номера (NPWP),
- сдачу налоговой отчетности, уплату налогов (местный налог 10%, который есть в каждом ресторане, федеральный налог 1%; первый рассчитывается по схеме как НДС, второй с оборота),
- наличие правильно оформленного разрешения на строительство (IMB) объекта недвижимости,
- получение лицензии на размещение туристов (Pondok Wisata) в объекте недвижимости.

Существует немного более простой путь легализации для арендной недвижимости, когда вы нанимаете управляющего вашим объектом. Вы находите человека, которому доверяете (чаще всего, это хорошо знакомые местные жители, которые помогают вам на острове по разным вопросам).

Вы как бы передаете ваш объект в субаренду этому управляющему. И уже на него вы оформляете лицензию (Pondok Wisata), регистрируете на него налоговый номер (NPWP), на его счет получаете все оплаты, отчитываетесь по налогам (местным и федеральным), и он, условно, рассчитывается с вами за аренду на местный счет в рупиях.

Нужно понимать, что управляющий становится для вас другом и деловым партнером. Вам придется мириться с индивидуальными особенностями характера, наличием тех или иных церемоний, порой его нерасторопностью и другим видением мира.

С индонезийцами лучше не вести бизнеса с точки зрения силы и агрессии – результат может быть прямо противоположный. Поэтому запасайтесь терпением, будьте готовы учить и наставлять, и исправлять повторяющиеся раз за разом ошибки.

С другой стороны, если заработаете авторитет, то можете рассчитывать на почти пожизненную лояльность. Это впрочем, тоже может стать палкой о двух концах – для того, чтобы уволить сотрудника, который проработал у вас более 2х лет, придется заплатить компенсацию, которая растет с каждым годом и может достигнуть 18 месячных зарплат.

Для легального вывода денег из страны иностранцу нужно заплатить подоходный налог (withholding tax) в размере 20%. Но пока у налоговых органов нет инструментов для контроля за уплатой данного налога, если только вы не делаете себе перевод на собственный счет, где черным по белому пишете, что это ваша прибыль от ведения бизнеса в Индонезии. В этом случае, банк может обратить внимание на такую транзакцию и могут возникнуть вопросы.


А как дело обстоит с элитной дорогой недвижимостью?


вилла Grand Cliff-Front Residence; фото: villanabali.ru

Чем дороже объект, тем ниже процент окупаемости. Если говорить о дорогих виллах, можно надеяться, что через некоторое время они вырастут в цене.


вилла Grand Cliff-Front Residence; фото: villanabali.ru

Но в целом вложения в дорогую недвижимость, это скорее размещение капитала, нежели инвестиция с целью получения дохода. То есть размещение капитала в расчете на то, что с ним ничего не случится, он не прогорит и через какое-то время этот объект будет стоить дороже.

Цены стабильно растут, особенно на землю; поэтому лучше купить больше земли, но поменьше дом, чем наоборот.


вилла Grand Cliff-Front Residence; фото: villanabali.ru

Если дорогие виллы дают около 3-5% окупаемости, то это уже хорошо. Но это не всегда происходит.

Есть смысл рассматривать вложение больших сумм в виллу, если вы покупаете ее для собственного удовольствия и планируете отдыхать на вилле 2-3 месяца в году, а также приглашать других членов семьи или друзей.


вилла The Istana; фото: villanabali.ru

И если это вилла хорошо оборудованная, хорошо построенная, то управляющая компания сможет за вас сдавать ее в аренду. Это будет окупать расходы на содержание и возможно будет оставаться какая-то премия. Возможно в размере 2-3-5% от стоимости. В лучшем случае 7% если это какой-то уникальный объект, который стоит где-то над пляжем Баланган или на пляже Семиньяк или в центре Батуболонга. Такие варианты есть, но они и стоят существенно.


вилла The Istana; фото: villanabali.ru

Резюмирую. Вы можете купить виллу для удовольствия, использовать ее 2-3 месяца в году для себя, семьи, друзей. В остальное время виллу будет сдавать управляющая компания. Доход от аренды окупит расходы на содержание виллы (персонал, обслуживание, коммунальные платежи), возможно – амортизацию и останется небольшая премия. А вы сами, семья и друзья сэкономите очень существенную сумму, потому что будете жить у себя дома, а не в отеле, и при этом не снимать такую же дорогую виллу.


вилла The Pala; фото: villanabali.ru

Деньги сэкономленные – это деньги заработанные!

А если захотите продать – то вернете капитал с процентами. Впрочем, на рынке дорогих объектов самая низкая ликвидность, поэтому на быструю продажу я бы не рассчитывал.


вилла The Pala; фото: villanabali.ru


Как правильно оформить документы, чтобы не заработать себе проблем?

Если человек планирует периодически сдавать свой дом в ближайший год, то можно лишь условно рассчитывать на то, что его не поймают за руку. Рейды конечно же случаются, особенно если вам «повезет» заполучить завистливого соседа.

Если мы рассматриваем сдачу в аренду как серьезный бизнес и создание брэнда, то рано или поздно кто-то заинтересуется и захочет проверить документы. Ранее мы уже обсудили варианты легализации арендного бизнеса.


Какие самые перспективные районы можно рассматривать на Бали для инвестирования?

Есть традиционно популярные районы - Семиньяк, Улувату, Чангу, где просто сам район «продает». Либо можно рассмотреть какие-то экзотические места. 


вилла Layar в Семиньяке; фото: villanabali.ru

Назвать места на Бали, которые будут развиваться в ближайшее время - очень сложно. Скорее будет развиваться некая уникальность.

Если говорить о Бали, важно, чтобы ваша недвижимость находилась в более-менее понятной транспортной доступности, близ каких-то трасс, ведущих на основные достопримечательности, в популярные места.

Возможно утесы вдоль пляжа Пандава станут более интересными, когда там построят хайвей, который свяжет Нуса Дуа и Пандаву. Может быть, там произойдет какой-то бум, хотя цены высокие уже сейчас.


вилла Cantik в Унгасане; фото: villanabali.ru

Рынок также растет в сторону Табанана и дальше на северо-запад, но пока нет признаков того, что там может произойти какой-то прорыв.

Пока что в Чангу хватает места и даже следующая за Чангу деревня Переренан пока не получает достаточного количества гостей, там пока более спокойно по сравнению с Батуболонгом. Это не настолько популярно в силу отсутствия достаточного количества местных бизнесов.


вилла Canggu; фото: villanabali.ru

Что развивает Чангу и Батуболонг? Серферам стало тесно в Семиньяке, и они пришли в Чангу. Серферам понадобилась инфраструктура, какие-то кафе. За кафе пришли больше серферов, открылось еще больше кафе.

В итоге это превратилось в нынешнее Чангу. И случилось это очень быстро.


вилла Canggu; фото: villanabali.ru

Серферы «наелись» Семиньяком, для них там стало слишком людно, слишком много туристов, причем, местных туристов, которые не любят серфинг. И серферы переместились в Чангу, создав там свое собственное комьюнити.

Из популярных серф-спотов за Чангу есть только Балиан, но он очень далеко.

Если брать восточный берег, там тоже нет особенно сильно развитой инфраструктуры и он тоже как-то не пошел и не факт, что «выстрелит».

С точки зрения серфинга Бали начинает «отыгрывать» свою историю. Споты уже перенасыщены, на них слишком много людей. И все больше людей начинает искать другие острова, рассказывая про волшебные волны на юге Ломбока, Сумбаве, Ротэ, Сумбе и других островах.

Довольно интересная история может произойти на севере острова, где уже который год грозят начать строительство второго аэропорта. На север уже начали протягивать «платник» из Денпасара до Сингараджи, сейчас работы проводятся в горах, где идет строительство эстакад.

На какой-то момент новость про аэропорт «разогрела» рынок, но потом он «просел» – новость оказалась перегретой, строительство откладывалось. Интересно будет понаблюдать, как будет развиваться рынок на севере. Но туда уже едут много спокойных и размеренных европейцев, которых интересует «настоящий» Бали, а не тусовочные Чангу и Семиньяк.

На севере есть море, нет волн (и нет серфинга, что плохо для туризма), удобнее найти пляж для купания с детьми. Коралловые рифы. Там прекрасные холмы, с которых открываются красивейшие виды. Пляжи с серым, вулканическим песком, выглядящие очень красиво, хотя и не так, как на открытках.


пляж в Ловине на севере Бали; фото: Ame Sastro

Если на севере начнется массовый девелопмент, то рынок окажется перенасыщен предложениями, цены будут низкими. Поэтому если говорить про север, то я бы больше смотрел на уникальность объекта.

На Убуд уже много лет наблюдается повышенный спрос. Но и предложения растут как грибы после дождя. Там как нигде важна уникальность, иначе будете соревноваться в самом неблагодарном сегменте до 100 долларов за ночь проживания с другими «бали-виллами». Мы так с ехидцей называем дома с бассейнами, без идеи и изюминки.


вилла Pelangi Estate; фото: villanabali.ru


вилла Pelangi Estate; фото: villanabali.ru

На Юге Бали цены уже достаточно высокие.

Если вы хотите приехать на Бали и вам нужен какой-то пассивный доход и вы готовы потратить полгода на поиск объекта, возможно вы сможете его найти, но это история не для ленивых. То есть история о том, что вы берете любой дом, выставляете его на AirBNB и завтра к вам идет поток клиентов – не работает.


Есть ли на Бали какие-то крупные районы, незатронутые развитием, которые могут стать через несколько лет привлекательны?

На Бали утвердились туристические точки и новых не появится. Есть Кинтамани, есть святые источники, есть храм на озере, есть храм на скале - Улувату, Танах Лот, вулкан, рисовые террасы. Туристов возят именно туда.

В Чандидасе есть прекрасные виллы, которые стоят на первой линии и работают с загруженностью под 90%. Мы такие виллы запускали и сами строили (посмотрите Tirta Nila Beach House – его строил мой постоянный прораб, и Вилла На Бали запускала и раскручивала эту виллу, но сейчас мы продали наш бизнес по управлению).

Увы, в Чандидасе больше не осталось земли на первой линии. Если будет какая-то застройка, то на второй линии, а оттуда уже нет вида на океан – да и доступ к пляжу будет ограничен, здесь обрывистый берег. При этом в Чандидасе есть неплохая инфраструктура.


вилла Tirta Nila Beach House; фото: villanabali.ru


вилла Tirta Nila Beach House; фото: villanabali.ru

Амед далеко и людей пугает близость к вулкану. История с извержением так или иначе накладывает свой отпечаток.

Огромное количество туристов не хотят ехать на Ломбок до сих пор из-за землетрясения. Не то, чтобы они боятся его повторения, но скорее не хотят видеть разрушенные дома и пропитываться чьей-то трагедией. Потому что кадры, снятые на Ломбоке, которые мы видели в СМИ, были очень яркими.


Каковы местные особенности рынка недвижимости в Индонезии?

Индонезийский рынок недвижимости Индонезии в целом очень сильно отличается от рынка недвижимости например Камбоджи, Вьетнама или Тайланда.

Я недавно был в Тайланде и рассматривал возможность покупки недвижимости. Я спросил у менеджера, который продает недвижимость, много ли тайских гостей приезжают отдыхать. Он удивленно посмотрел на меня так, как будто бы их вовсе не существует.

Индонезийская экономика постоянно продвигается вперед. Индонезия - огромная страна с огромным населением (около 240 млн. человек) и огромным растущим средним классом.

На многих индонезийских курортах 60-70% отдыхающих это как раз местные туристы, внутренний рынок. Их становится все больше, потому что развиваются не только большие города такие как Сурабая и Джакарта, но и менее крупные - Джокьякарта, Медан, Баликпапан, Купанг. Экономика этих городов растет, средний класс ездит отдыхать, и ему интересно все необычное.

Индонезийские туристы склонны к «открывательству», они - исследователи своей собственной страны, они любят необычные инстаграмные места, которые могут стать популярными в мгновение ока, если это действительно что-то «вау».

Ваша маркетинговая стратегия должна быть построена на возможность работы с местным рынком.
 

А что подразумевается под понятием «идеи, которая будет продавать»?

Условно, недвижимость должна красиво смотреться в инстаграме. Она не обязательно должна быть дорогой с точки зрения архитектуры или интерьера, но она должна эстетично выглядеть. Если вы в инстаграме - вас рано или поздно заметят.


villa Camaya Suboya; фото: thingsidesire.com

Но, кстати, тот же известный Хайдаут Бали раскрутился не за один год. Он существует уже года 2-3, но «взрыв» случился в последние года полтора. Накапливалась энергия, информация, и в итоге они хлынули.


villa Hideout Horizon; фото: @jacobfkearns

Если вы запускаете подобное место с особой идеей и колоритом, у вас должно быть терпение, ресурсы, деньги и желание, чтобы все это поддерживать в отличном состоянии, пока проект не заработает популярность.

Поддержка этого состояния займет в лучшем случае от 6 до 9 месяцев. В среднем - 12 - 18 месяцев, но может быть и больше, если это необычный проект. Зато это будет долгосрочная история.

Делайте бизнес для людей и для того, чтобы им было хорошо, красиво, приятно, вкусно и удобно.


villa Camaya; фото: @sunchasingtravelers

Вилла Дзен Хайдэвей (Zen Hideaway) стала популярной благодаря качелям над каньоном. И потом эти качели появились на каждом шагу.


villa Zen Hideaway; фото: Our Kind Life

Ла Джоя (La Joya) над пляжем Баланган стала известной из-за красивого бассейна с видом на океан. Бамбу Инда (Bambu Indah) в Убуде - другой интересный проект, который стал популярным из-за этнической стилистики и использования натуральных материалов.


La Joya; фото: @danidovan

Также важна и репутация. Хотите быть популярными на AirBnb - постарайтесь получить хорошие отзывы. Хотите быть популярными на Букинг ком (booking.com) - зарабатывайте себе в системе рейтинг больше девяти.


Почему экологичные проекты, а именно здания сделанные из бамбука или с применением бамбука, стали так популярны на Бали?


villa Camaya Lotus; фото: @anyuta_rai

Они стоят чуть дешевле, чем строительство из обычных материалов. И чем меньше потратишь на строительство, тем ниже можно установить цену за проживание. Если бы на Хайдаут цена была раза в 2 выше, возможно, туристы туда уже бы не поехали.

Нужно экспериментировать с ценами и выяснять, сколько публика готова вам платить.


Где сейчас самая дорогая земля на Бали?

Как ни странно, самая дорогая земля сейчас в столице острова Денпасаре. Но это связано с тем, что Денпасар - административно-финансовый центр. Из туристических районов это - Семиньяк, Батубелиг (1.5-2 миллиарда рупий за сотку). На утесе в Улувату земля стоит около 1.2 миллиардов рупий за сотку.


villa Horizon-305 в Улувату; фото: villanabali.ru

Но к Улувату нужно присматриваться осторожно, потому что там не везде можно строить. Можно купить землю и «встрять» с тем, что это земля вокруг храма.

Есть постановление о том, что вокруг храма Улувату, нельзя строить недвижимость в радиусе 5 километров. Этот закон обходят, но какие будут последствия обхождения этого закона - неизвестно. Пока на нелегальные постройки около Улувату закрывают глаза. Но все может поменяться.


villa Laut в Улувату; фото: villanabali.ru

Совсем недавно в пресса была опубликована статья о том, что центральному правительству Индонезии не нравится, что по всей стране творится беспорядок. Есть инвесторы, которые соблюдают все законы и правила, и их число растет. И есть те, которые игнорируют все и действуют наперекор всему, рассчитывая, что никто не привезет бульдозер и не сравняет дома с землей.

Пока этого не случалось, но в Джакарте уже идут разговоры о том, что рано или поздно в этом вопросе нужно будет разобраться, потому что серьезные законопослушные инвесторы, строящие отели, не хотят, чтобы кто-то другой избегал правил и ответственности.


Какие на сегодня есть варианты оформления земли на себя?

Есть три варианта оформления недвижимости.

1. Leasehold
«Лизхолд» - долгосрочная аренда на срок до 75 лет (25+25+25 лет).

2. Hak Pakai
Право использования (Right to Use) или «хак пакай» (Hak Pakai). Оно дается в Индонезии тем, кто живет здесь постоянно. Для оформления «хак пакай» требуется наличие разрешения на временное или постоянное проживание, которое называется КИТАС (KITAS). Существует инвесторский КИТАС, семейный для смешанных браков, учебный, рабочий и пр.

Есть агентства, способные с этим помочь (например, Bali Business Consulting). Либо можно открыть свою компанию и оформить КИТАС в ней.

Право использования «хак пакай» выдается на срок до 80 лет. Это 25 лет плюс два продления (25+30 лет).

Право «хак пакай» может быть завещано, подарено, передано по наследству.

Плюс, когда вы продаете эту землю индонезийцу, он может сконвертировать ее во «фрихолд», который в Индонезии называется «хак милик» (Hak Milik) – то есть полноценную форму собственности, которой могут пользоваться только владельцы индонезийского паспорта.

3.  Hak Guna Bangunan
Это оформление на компанию – с применением формы «разрешения на строительство» (Right to Build) или «хак гуна бангунан» (Hak Guna Bangunan). Но при этом государство не дает инвестору права заниматься «лэндбэнкингом». Если вы покупаете землю на компанию, в течение 25 лет вы должны начать ее использовать по тому назначению, которое ей предписано. Либо вы должны ее продать.

В таком случае земля оформляется на 25 + 25 + 30 лет до 80 лет в целом. При каждом продлении правительство будет проверять, что вы эту землю используете по назначению.

Все крупные отели покупают землю именно по «хак гуна бангунан». Владельцы могут быть и иностранцы, и индонезийцы, в любом случае это все оформляется на компанию, а потом продляется.

Иностранцы могут открыть компанию PT PMA с иностранным участием от 45% до 100%  (в зависимости от вида деятельности компании), внести уставной фонд, и этот фонд можно будет использовать для покупки или аренды объекта.


Нужно ли обращаться в агентство недвижимости, чтобы оформить сделку по долгосрочной аренде?

Нужно. Не потому что я за то, чтобы агентства зарабатывали больше денег. Агентства проводят проверку документов, и есть некая гарантия того, что все будет нормально. Случаи двойных сертификатов, продажи без согласия других членов семьи встречаются сплошь и рядом.

Без проверки документов ответственным агентством вам могут продать «кота в мешке». Работа с агентствами недвижимости дает более серьезную гарантию за счет того, что у них есть ресурсы для проверки документов.


Какие самые распространенные проблемы с оформлением документов на недвижимость?

Одна из частых проблем возникает, когда сделка прошла без согласия всех членов семьи. Очень большим количеством балийской земли владеют семьи, несмотря на то, что номинально она записана на одного собственника.

У балийцев вообще традиционно принято, что землей владеет семья. Например, один человек ставит подпись, но, допустим, четверо или пятеро других братьев или сестер должны согласиться с фактом продажи.

Если даже кто-то один пойдет наперекор, то такую сделку могут отменить, либо она будет конфликтной, и это повлияет на ваш бизнес. Можно потерять даже если и не объект, то доступ к нему, и придется платить, чтобы все уладить. Бесплатно решить такую проблему уже не удастся.

Иногда оказывается, что при сделке не был проверен статус земли, предназначена ли она для строительства. Это может быть аграрная земля, которую либо перевести в землю для строительства недвижимости вообще нельзя, либо это будет стоить очень дорого. Землю из зеленого пояса все равно переводят, но это влечет дополнительные расходы. Плюс в этом случае могут быть риски в долгосрочной перспективе.

Также из проблем связанных с участками, иногда возникает ситуация, что на земле возможно строительство, но нельзя получить туристическую лицензию для сдачи в краткосрочную аренду - «пондок висата» (Pondok Wisata), либо там вообще не должно было быть виллы, либо там незаконно переведена земля из зеленого фонда в жилой. У участков земли есть свое предназначение и главное, чтобы это предназначение было проверено.

Иногда бывает, что сделка прошла через какого-то «левого» нотариуса.

Проблемой может стать даже отсутствие дороги к участку. Можно при покупке получить обещание, что к нему будет дорога, а дорога в итоге не появится. Чтобы построить дорогу, нужно проходить по чьей-то земле а, например, с собственником земли под потенциальную дорогу это забыли согласовать.

В настоящее время мы перезапускаем русское агентство недвижимости на Бали в партнерстве с крупным брендом Харкортс (Harcourts). Отделение Харкортс Пурба (Harcourts Purba) в декабре представит весь набор юридических услуг по оформлению документов на недвижимость на русском языке, с листингами, с землей, возможностью посмотреть различные варианты.

Цены особенно никто не накручивает, их выставляет собственник. Но хорошее агентство может провести независимую оценку объекта исходя из стоимости земли, площади застройки, коммерческой привлекательности.


Изменились и улучшились ли за последнее  время в Индонезии правила в отношении аренды и приобретения земли?

Увеличили срок аренды, увеличили срок «хак пакай» (Hak Pakai). По долгосрочной аренде «лизхолд» (Leasehold) называют возможный срок аренды от 75 до 100 лет. Раньше срок был на 50 лет с продлением на 25, 30 или 50 лет.


Есть какие-либо проблемы с продлением срока аренды? Могут ли срок не продлить?

В вашем договоре будет прописано, что у вас есть право первой руки. Вам сделают предложение и вы начнете договариваться об условиях. Собственник связан этим правилом, и он обязан получить ответ.

Но если вы не намерены продлевать срок аренды, то он начнет искать другого арендатора. И как только ваш срок аренды закончится, вы эту недвижимость потеряете, если она не была продлена.

Поэтому продлением нужно заниматься заранее, за 3-5 лет до окончания долгосрочной аренды, чтобы более-менее зафиксировать цену.

Если это аренда на 25 лет, то в удаленных районах вроде Табанана можно зафиксировать стоимость продления, как ни странно, привязанную либо к стоимости золота, либо к стоимости риса. Рис на Бали - это основная «валюта» испокон веков.

Цену иногда можно фиксировать, иногда нельзя. Все зависит от собственника и его семьи.


Целесообразно ли пользоваться услугами посредников для сдачи своей недвижимости?

Сдавать в аренду можно двумя способами. Либо вы нанимаете в качестве управляющего индонезийского менеджера, который занимается всеми делами. Он получает оплату, он выставляет счета, на его имя все регистрируется. Если у вас есть такой человек, которому можно доверять - прекрасно.

Если у вас нет такого человека, есть несколько управляющих компаний на Бали, занимающихся маркетингом, размещением и управлением ценами. Одна из тех, что я могу порекомендовать - Фарсайт 24 (Farsight 24). Она помогает собственникам, желающим сохранить за собой контроль за виллой и при этом размещать туристов.

К более крупным компаниям, таким как Элит Хэвенс (Elite Heavens) или Бали Лакшери Виллаз (Bali Luxury Villas) имеет смысл обращаться, если у вас вилла от одного миллиона долларов.


villa Sayang D'Amour; фото: villanabali.ru

Плюс к этому она должна быть необычной или интересной - к этому относится особое место, архитектура, дизайн, оборудование виллы, наличие красивых тарелок, вилок, ложек, качество постельного белья, полотенец, наличие обученного персонала, менеджера, униформы и так далее. Либо развитием всего этого для вас может заняться управляющая компания, либо вы сами.


villa Sayang D'Amour; фото: villanabali.ru

Серьезная управляющая компания нужна тому, кто покупает виллу для своего удовольствия, и рассматривает ее как место для отдыха, для себя, друзей, семьи и бизнес-партнеров. А в свободное время она сдается в аренду.

В этом случае к тому доходу, который вы получаете непосредственно от виллы, добавляется та сумма, которую вы экономите за счет того, что не ездите отдыхать в какую-то другую страну. И тогда это тоже можно рассматривать как возврат инвестиций.


Как ситуация обстоит с инвестированием на других островах - таких как Ломбок или Сумбава например?

У Ломбока все хорошо. Но вопрос упирается в менталитет. Культура и уклад жизни на Сумбе, как например и на Бали - более привлекательны для международного туризма.

А туристический рынок большей части Ломбока, кроме пожалуй только западной с большим количеством хинду, имеет перспективы в основном для арабского рынка.

Этот рынок большой, но обеспечит ли он загрузку большому количеству отелей на Ломбоке - неизвестно. У арабских клиентов с другой стороны есть Дубай, свое море. Не очень понятно, зачем им будет интересно лететь в Индонезию.

Другие варианты рынка для Ломбока - Индонезия, Малайзия, мусульманская Индия, Пакистан, центральная Азия. Я ничего не имею против любых конфессий, я смотрю на вопрос с точки зрения потенциальной привлекательности для международного туризма.


А что привлекательного на Сумбе с точки зрения инвестиций в недвижимость?

Сумба - уникальный остров, христианский. На Сумбе нет вулканов, соответственно нет крупных землетрясений. На Сумбе сейчас централизованно и очень активно строятся дороги. Хайвеи «закатывают» по всем направлениям, плюс в двух районах уже началось строительство кольцевой дороги, которая в итоге свяжет все районы.

На Сумбе находится лучший курорт мира – Нихи Сумба (NIHI Sumba), который открыл крупную школу гостеприимства Sumba Hospitality Foundation. В связи с этим на острове появилась профессиональная менеджерская сила из числа местного населения.


NIHI Sumba; фото: booking.com

На Сумбе есть серфинг, два аэропорта.

Плюс на Сумбе сохранена древняя местная культура поклонения духам предков, при том, что остров одновременно и христианский. Эта традиционная культура со особой стилистикой, архитектурой, орнаментами, одеждой и ритуалами очень интересна визуально. Это как раз и привлекает на Сумбу огромное количество фотографов. А если куда-то едут фотографы, то рано или поздно за ними потянутся и туристы.


традиционная архитектура и декор в современном отеле NIHI Sumba; фото: booking.com


традиционная архитектура и декор в современном отеле NIHI Sumba; фото: booking.com

Интересная история была на Флоресе. Инвесторы скупили все, что можно было купить вокруг порта Лабуан Баджо в радиусе нескольких километров. Это произошло за последние буквально лет 5. В итоге, там есть земля в основном только на перепродажу, но очень дорого.

На Флоресе сейчас строится огромный круизный терминал международного уровня, куда начнут приходить круизные лайнеры из Австралии и Новой Зеландии. Это огромный круизный порт с бутиками, ресторанами, который может обеспечить будущее развитие региона.

На Сумбе пока можно найти участки за еще вполне адекватную цену. Гектар земли - по цене сотки на Бали. Разница в сто раз! Я не говорю, что когда-то цена на землю поднимется на Сумбе до балийского уровня, но даже если есть перспектива роста цены в 20-30 раз в течение 7 - 15 лет, это уже интересно. Это не краткосрочный вариант, а лэндбэнкинг на будущее.


Sumba, Bukit Tanarara; фото: Travelink Magazine

Самый интересный вариант - покупать большие участки и через некоторое время решать, сколько ты хочешь оставить себе, нарезать на мелкие участки, планировать расположение дорог, общих территорий и потихонечку выставлять на продажу тогда, когда начнет появляться интерес к этому.

Любые появляющиеся лоджи будут заполняться, потому что есть спрос. При том, что жить в целом есть где, людей пугает отсутствие инфраструктуры. На Южной Сумбе сейчас мало где можно хорошо поесть. Хочется пойти куда-то в барчик посидеть. Рестораны, бары, спа салоны на Сумбе есть только в крупных курортных отелях. Нужно время этому раскрутиться. Но когда это раскрутится, можно оказаться человеком, который уже «застолбил» там что-то важное.

Есть дорогущий Нихи Сумба, где односпальная вилла стоит до одной тысячи долларов за ночь, а восемь тысяч долларов - спальня-резиденция. И при этом Нихи Сумба загружен примерно на 70%.


NIHI Sumba: фото: booking.com

Они прекрасно себя чувствуют, к ним едут гости со всего света, и если этим гостям предложить другое размещение, кому-то это будет интересно. Если где-то рядом с Нихи примерно на таких же условиях можно жить, но платить другие деньги, в такое место приедут.

Мы недавно заинтересовались Сумбой. Мы открываем там отделение Харкортс Пурба, где будем заниматься продажей земли на Сумбе.


А на Бали недвижимость и земля в последнее время дорожает или держится на том же уровне?

Земля однозначно дорожает, цены на Буките выросли в 6 раз за 10 лет. В Чангу рост составил намного больше. Здесь есть интересный фактор, который влияет на рост цены.

Если балиец продал две сотки земли по запредельной цене 2 миллиарда рупий, ему этих денег хватит на ближайшие 10 лет. Он может выставить на продажу еще две сотки земли по 3 миллиарда рупий за каждую и ближайшие 10 лет ждать, пока цена не поднимется.

Это другой подход. Мы, европейцы, хотим все и сейчас. Индонезийцы готовы ждать. У них есть время, возможности, они это сделают для себя, для детей.


В каком случае в итоге человеку в целом стоит рассматривать вложения в недвижимость на Бали?

Если вам здесь нравится, если вам здесь в кайф. Если вы видите себя здесь в перспективе ближайших нескольких лет. Если вам хочется сделать что-то доброе для этого острова.


фото: villanabali.ru

Если вы хотите просто потратить деньги, на вас не начнет сыпаться манна с неба. Вам может повезти, и что-то может начать работать, но все равно это будет недоделанный проект. Если вы ищете здесь возможность по-быстрому срубить деньги и это неоригинально, не очень интересно, непонятно кому нужно - это не пройдет.

Можно купить недвижимость и просто для личного удовольствия, но давайте себе отчет в этом. «Я хочу купить виллу на Бали, чтобы приезжать с семьей, друзьями на месяц-два в году отдыхать». И вот для этого ее и покупайте. Покупайте в кайф для себя и ловите кайф.


villa Camaya Lotus; фото: @agirlwhoblooms

Сейчас тренд разворачивается в сторону устойчивого эко-туризма. Поэтому проектируйте свой бизнес так, чтобы он был кому-то нужен, чтобы он продвигал или создавал какие-то ценности для острова или международного комьюнити. Для молодежи становится важно даже отсутствие пластиковых трубочек, бутылок, эко-тренды двигают весь туризм.

Подумайте прежде чем вкладывать в недвижимость, кому, что вы хотите сказать и зачем. «Каков мой интерес через 3 - 5 - 7 - 10 лет? Почему это должно иметь какой-то смысл?» Если вы найдете ответы на эти вопросы, тогда вы построите успешный бизнес.

Подумайте о том, чего здесь еще нет. Какие новые идеи вы можете привнести?


фото: villanabali.ru

Я бы вообще посоветовал прежде чем что-то покупать, приехать и пожить на Бали год - два. Поживите в разных районах. Арендуйте виллу в одном месте, в другом. Если у вас есть деньги на покупку, вложитесь в самостоятельное изучение данного рынка. Привезите сюда семью, поживите на Бали, найдите место, где вам будет комфортно. Тогда и вашему будущему клиенту будет комфортно.

В проекте, сделанном для коммерции, чувствуется, что он сделан для коммерции. Конечно, есть множество пятизвездочных отелей, сделанных без души, и прекрасно работающих, но это другой размер инвестиций.

Оцените объем рынка. Исследуйте, что находится там, где вы хотите купить землю. Что есть в окрестностях, сколько туристов туда едет.

Рядом со своим потенциальным участком в AirBNB нажмите кнопку «показать ближайшие объекты». Посмотрите, почем они сдаются, потому что  цифры могут вас удивить. Иногда люди думают, что в их районе можно сдать виллу за 200 долларов в сутки, а в итоге выясняется, что все вокруг сдают всего по 40-50 долларов.


фото: villanabali.ru

Либо же занимайтесь исследованием через свою душу, через свое понимание.

Если вы чувствуете, что готовы этим жить, что вам нравится, вам прикольно, вы хотите сделать что-то классное, но не обязательно дорогое, тогда – вперед!


Если вам нужны контакты для консультаций по вопросам инвестирования в недвижимость, обращайтесь к проверенным экспертам:

Василий, Вилла На Бали, +62 81 7000 5777 (Whatsapp / Telegram)
Антон, Харкортс Бали, ‭+7 963 764-54-14 (Telegram)


Читайте также на Балифоруме:
Как найти жилье на Бали. Инструкция
Самые необычные отели на Бали
Вперед – к корням! Эко-архитектура и самые интересные эко-отели на Бали
WhatsApp-чат от БалиФорума для отдыхающих на Бали! Добавляемся здесь!
Pronin_Vasily
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 6
  • Карма: 13 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Всем привет! Это Василий. Пишите вопросы и комментарии, буду рад делиться опытом!
Votintsev_Andrey
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 8
  • Карма: 2 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Pronin_Vasily,
Василий, подскажите, пожалуйста. Если рассматривать Бали и перспективу лет 25, то что по-вашему было бы выгоднее - построить новый объект или арендовать готовый.
И еще вы много интересного рассказали про Сумбу, но совсем ничего про Сумбаву. Могли бы вы что-нибудь про этот остров добавить?
Pronin_Vasily
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 6
  • Карма: 13 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Андрей, если есть время заниматься поиском, то можно найти интересные объекты, которые могут продаваться дешевле себестоимости, такие всегда существуют на любых рынках, но их нужно искать. Дальше нужно приглашать строителя, смотреть на техническое состояние, чтобы потом не вскрылось что-нибудь особо неприятное, вроде москитов или прогнивших лагов на крыше. Если повезет и объект в хорошем состоянии, то это скорейший путь запустить его в работу. Любая стройка это время, но это также и возможность воплотить в жизнь свои желания и представления, как будет выглядеть именно ваш объект. Аккуратнее с leasehold, если вы не 100% уверены, что объект вам все еще будет нужен через 7-10 лет. Потому что продать что-то, у чего срок аренды остался меньше, чем 15 лет, это очень сложно - те, кому это интересно, хотят от 25 и выше (если только это не что-то уникальное). А оригинальные хозяева могут и не захотеть делать продление заблаговременно, особенно если там нет фиксированной цены. Условно, арендная земля дешевеет с каждым годом. Земля в собственности дорожает (я не говорю про постройки, которые на ней стоят, я сейчас про землю).

В Индонезии много островов. Есть не только Сумба и Сумбава. Есть еще Rote, Тимор, Флорес, Мойо. Если говорить принципиально, то меня не привлекают острова с преобладающим мусульманским населением - без предубеждений, я сейчас про бизнес и перспективы.

Преимущества Сумбы:
- 1 час на самолете от мирового туристического центра, и рейсов уже не один и не два каждый день
- наличие серфинга
- отсутствие вулканов
- наличие холмистого побережья, по крайней мере, на Юге, где у меня появляются варианты (если делать для себя, то точно на холме и точно не на берегу, не в этой стране) - убойные виды гарантированы
- два аэропорта
- высокие стандарты, заложенные Nihi Sumba
- наличие школы гостеприимства
- дорожная программа от государства - дороги тянут, даже кольцевую начали строить

Недостатки Сумбы:
- документы-документы-документы - вам легко впарят любые бумаги, за которыми не будет ничего стоять. Можно работать ТОЛЬКО через агентства, юристов, и быть максимально осторожным. Доказывать там будет некому и нечего, деньги просто испарятся в воздухе а земли у вас не будет, потому что она никогда и не продавалась
- очень засушливая - вода это проблема и большая
- отсутствие профессиональной рабочей силы
- пока нужно много терпения, чтобы договариваться с деревнями, многие из которых живут весьма "самобытно"
- горизонт инвестиций я вижу от 7 лет и выше, серьезный возврат капитала (х30-50) через 12-15 лет
- пока что отсутствие адекватной медицины, хотя на Юге построили новейшую больничку, но еще не открыли (на Ломбоке тоже долго не было, но как-то справлялись). Могут быть инфекционные риски

Огромные преимущества Сумбы:
- все только начинается (разница в стоимости земли с Бали составляет более 50 раз, и даже если на Сумбе не будет цен как на Бали - то и на Бали через 10 лет цены будут другие)
- даже общепит еще не развит
- можно и нужно строить эко проекты
- государственная программа развития туризма, которая потихоньку-полегоньку начинает приносить свои плоды (кажется, Lonely Planet назвал провинцию NTT одним из топовых направлений для приключенческого туризма, значит через 2-3 года здесь уже начнется паломничество, как на Флоресе)
Votintsev_Andrey
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 8
  • Карма: 2 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Спасибо, Василий!
  Войдите чтобы ответить
или зарегистрируйтесь (5 секунд!)

Подпишитесь на нашу страничку (Facebook, Вконтакте, ОК, Twitter) чтобы следить за интересным на БалиФоруме!